Ciputra Development: "A National-level Leading Property Developer"

Seorang pelopor bukan hanya sekedar yang pertama tapi meng-create milestone di sebuah industri.

Inilah yang misalnya bisa dilihat pada diri seorang Ciputra, yang bahkan dikenal bukan hanya sebagai legenda di industri properti tapi juga theme park Indonesia. Seperti sudah menjadi rahasia umum, tangan dingin Ciputra merubah kawasan rawa-rawa di Utara Jakarta menjadi salah satu dari sepuluh besar theme park di dunia. Uniknya, theme park tersebut bahkan bisa mengalahkan Disneyland di Hong Kong.

Mungkin banyak yang belum tahu kalau Disneyland dulu pernah didekati agar mau membangun salah satu theme park-nya di Jakarta. Tapi usaha tersebut tidak berhasil. Bahkan, namanya juga tidak boleh digunakan, sekalipun misalnya mereka tidak keluar uang sama sekali atas theme park yang dibangun di Jakarta.
      
Ini tidak membuat Ciputra patah arang. Dengan dukungan Gubernur Ali Sadikin yang juga dikenal sebagai gubernur legendaris Jakarta, dibuatlah apa yang kini dikenal sebagai Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) disebuah kawasan yang luas di tepi pantai Jakarta Utara. Selain merupakan integrated entertainment center, bahkan dulu pernah ada arena balap mobil di dalamnya, di sana juga ada areal perumahan. Dimana nilai perumahan tersebut terus meningkat dari waktu ke waktu seiring dengan ramainya TIJA. Hebatnya, sebagai theme park, TIJA yang ide awal pembuatannya berasal dari Presiden Soekarno untuk diwujudkan Gubernur Soemarno, kini ternyata punya pengunjung lebih banyak dibandingkan pengunjung Disneyland Hong Kong.

Tapi sentuhan Ciputra tidak hanya berhenti di TIJA tapi juga di proyek properti yang juga menjadi icon Jakarta seperti kawasan Pondok Indah, Bintaro Jaya dan Bumi Serpong Damai. Dan masing-masing proyek properti yang kebetulan terletak di kawasan Selatan Jakarta bukan hanya sekedar icon, tapi punya karakteristik yang khas. Pondok Indah sebagai kawasan elit, Bintaro Jaya sebagai kawasan perumahan dan komersial menengah atas yang terpadu dan Bumi Serpong Damai sebagai sebuah kota mandiri. 

Meskipun menghasilkan banyak icon, Ciputra ternyata tidak cepat puas. Kebetulan sampai saat ini, hampir semua perusahaan properti Indonesia bermain skala lokal. Ini bisa dimengerti karena untuk mewujudkan proyek properti dibutuhkan 2 kombinasi sekaligus, ketersediaan kawasan yang luas dan pesatnya potensi pengembangan kawasan. Untuk yang pertama, di luar Jakarta, apalagi luar Jawa masih tersedia areal yang luas. Tapi untuk yang kedua, meski banyak kawasan di berbagai daerah yang menawarkan hal tersebut, tapi tidak mudah bagi yang bukan pemain lokal untuk masuk di sana.
 
Tapi itu tidak menghalangi seorang Ciputra untuk menggarap berbagai proyek properti bukan hanya di Jakarta tapi juga luar Jakarta dan bahkan luar Jawa. Dan untuk keperluan tersebut didirikanlah PT Ciputra Development Tbk (CTRA). Berbeda dengan TIJA ataupun property icons Jakarta, dimana Ciputra punya strategic partner, maka di CTRA adalah sepenuhnya Ciputra. Produk-produknya antara lain Citra Garden City di Barat Jakarta pada tahun 1984, hingga berbagai proyek di luar Jawa, seperti di Bajarmasin dan Palembang yang juga  berhasil menjadi icon di daerahnya. Selain itu CTRA juga berfungsi sebagai semacam holding company bagi beberapa perusahaan Ciputra Group dimana CTRA memiliki 51,06 persen PT Ciputra Property Tbk (CTRP) dan 39,92 persen PT Ciputra Surya Tbk (CTRS), dan kebetulan keduanya pernah kami di bahas dalam serial Kompas 100 Marketing Cases.

Sebagian besar proyek CTRA fokus pada pengembangan kawasan, tidak sekedar membangun perumahan. Inilah ciri khas CTRA sebagai developer yang membangun city atau township. Ini berlaku baik untuk kawasan kelas atas seperti CitraRaya Tangerang, yang sempat mendapat penghargaan Best City Planning dari Pacific Coast Builders Conference, San Francisco, USA, hingga kawasan menengah ke bawah, seperti CitraIndah Jonggol.

Dengan model pembangunan seperti ini, CTRA seperti ingin melestarikan ciri khas Ciputra yang merubah kawasan yang semula tidak berharga menjadi sebuah kawasan yang punya nilai tambah tinggi. Dan yang menarik, ini bukan hanya dilakukan di kawasan yang dekat kota besar Indonesia, tapi juga di kota-kota yang tergolong di luar kota utama Indonesia dan sebagian berada di luar Jawa. Langkah seperti membuat CTRA menjadi a national-level property developer.

Ini merupakan sebuah langkah baru, karena banyak perusahaan properti yang memilih untuk berkonsentrasi di kota atau pulau tertentu. Soalnya menciptakan nilai tambah sebuah kawasan bukanlah sebuah langkah yang mudah, apalagi kalau dilakukan di tempat-tempat dengan tingkat potensi pengembangan kawasan yang berbeda-beda, yang sesuai dengan pesatnya perkembangan sebuah kota atau properti. Dan hal tersebut terakhir inilah yang menurut kami akan menciptakan sebuah tantangan tersendiri bagi CTRA. Terutama untuk mendapatkan pihak-pihak yang punya visi yang sama dalam pengembangan suatu kawasan di kota atau propinsi yang berbeda. Kalau ini bisa dilakukan, maka CTRA bukan hanya sekedar property developer yang beroperasi nasional tapi bahkan juga menjadi yang terbanyak secara nasional dalam menciptakan kawasan baru bernilai tambah tinggi.

"Philip Kotler's Executive Class: 92 Days To Go"

===================================================================================================

Riset untuk artikel ini dijalankan oleh tim MarkPlus Consulting yang dikoordinasi oleh Bayu Asmara, Senior Consultant MarkPlus Consulting.